Avocat expert en fiscalité des plus-values de cessions de titres à Nice et Cannes

Traitement fiscal des plus-values sur cession de titres des sociétés à prépondérance immobilière

 

Aux termes de l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI, le régime des plus et moins-values à long terme, permettant l’exonération de la plus-value sur cession de titres à l’exception d’une quote-part de 12 %, cesse de s'appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées réalisées à compter du 26 septembre 2007.

Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession des titres, ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles (...). Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles (…) lorsque ces biens (…) sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale. (…) ».

Dorénavant, l'imposition de ces plus-values relèvent du régime du court terme imposable au taux de droit commun (25 %) prévu au 2ième alinéa du I de l'article 219 du CGI.

La doctrine administrative rappelle que cette notion d'affectation doit être interprétée strictement. (BOFIP-IS-BASE-20-20-10-30 n° 80).

Les immeubles affectés à l'exploitation s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment :

- les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ;

- les immeubles donnés en location nus, meublés ou moyennant des redevances calculées d'après le chiffre d'affaires des entreprises locataires.

(BOFIP-IS-BASE-20-20-10-30 n° 90)

Il est également précisé qu'un bien est réputé affecté à l'exploitation lorsqu'il est utilisé dans le cadre de l'activité économique exercée par l'entreprise ; que cette notion d'exploitation requiert qu'au-delà d'une activité relevant par nature d'une catégorie de revenus professionnels, les immeubles soient directement utilisés par l'entreprise pour le développement de son activité de nature industrielle, commerciale : production ou fournitures et/ou de services. En revanche, sont exclus les actifs immobiliers utilisés par l'entreprise pour en retirer des loyers ou valoriser le capital (BOFIP-IS-BASE-20-20-10-30 n° 100).

- Lorsqu’une société détient un immeuble affecté à l'exploitation d'une autre société, cet immeuble n'est pas considéré comme un moyen permanent d'exploitation de la société propriétaire, nonobstant l'existence de liens de dépendance entre la société propriétaire et la société utilisatrice du bien. (BOFIP-IS-BASE-20-20-10-30 n° 110).

Il est rappelé que la condition de la commercialité de l'activité n'est pas suffisante pour considérer que les immeubles inscrits à l'actif de la société doivent être neutralisés dans le calcul de la prépondérance immobilière. Du reste, la neutralisation des immeubles du calcul de la prépondérance immobilière est exclue pour l'activité de marchand de biens, de promotion immobilière et même de location meublée ; activités qui sont pourtant de nature commerciale. De plus, la doctrine ne fait pas de distinction entre une location moyennant des redevances calculées sur le montant du chiffre d'affaires du locataire suivant qu'elle garderait ou non sa nature d'activité civile. Il est donc inexact d'affirmer que seuls les immeubles loués nus dans le cadre d'une activité civile ne devraient pas être neutralisés pour le calcul de la prépondérance immobilière.

En revanche, la notion d'affectation - en tant que moyens permanents d'exploitation - est déterminante comme le rappelle la doctrine administrative (BOFIP-IS-BASE 20-20-10-30 n°80).

Il est ainsi rappelé que la notion d'affectation des biens immobiliers à l'activité de l'entreprise doit être interprétée strictement (BOFIP-IS-BASE 20-20-10-30 n°80). En sont exclus les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente et des sociétés de promotions immobilières. Il en va de même des immeubles loués nus, meublés ou moyennant des redevances calculées d'après le chiffre d'affaires du locataire (BOFIP -IS-BASE 20-20-10-30 n°90).

La doctrine précise que cette notion d'affectation d'un bien immobilier requiert, d'une part, que l'activité relève d'une catégorie professionnelle et que, d'autre part, ledit bien soit directement utilisé par l'entreprise pour le développement de son activité de nature industrielle, commerciale ou agricole (BOFIP-IS-BASE 20-20-10-30 n°100).

Or, entendue de façon stricte, une société dont l'objet même est la réalisation d'une activité immobilière ne peut considérer les immeubles qu'elle a, à son actif, immobilisé ou non, comme des moyens d'exploitation.

Cette interprétation doctrinale est conforme à la notion d'affectation telle qu'elle est comprise par la jurisprudence. En effet, la définition de la prépondérance immobilière énoncée à l'article 219 I-a sexies -0 bis du CGI, bien que propre aux plus-values à long terme des entreprises soumises à l'IS est analogue à celle de l'article 150 UB relative aux plus-values de cessions pour les particuliers. Cet article dispose, en effet : « I Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusivement au régime d'imposition prévu au I et au 1° du II de l'article 150 U. Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (...) ».

Sur cette notion d'affectation, le Conseil d’État estime que « (…)  Les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion de ceux qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux » (CE 12 décembre 2012 n°329821).

Dans une autre affaire relative, cette fois-ci, à une société réalisant une activité de marchand de biens, la haute cour motive son rejet dans les mêmes termes, à savoir : «  que [la Cour d'appel] n’a pas ajouté de condition aux dispositions précitées en n’excluant de cette appréciation que les seuls immeubles affectés de façon permanente comme moyens d’exploitation et en retenant, pour regarder la société civile immobilière en cause comme une société à prépondérance immobilière, les immeubles qui sont l’objet même de cette exploitation » (CE 13/07/2006 n°276362).

Ainsi, par exemple, une société qui réalise une activité de loueur en meublé ne pourra neutraliser dans le calcul de la prépondérance immobilière de ses titres les immeubles inscrits à son actif.

A fortiori pour une société dont l'objet est la mise à disposition d'emplacements de parkings à la clientèle d'un centre commercial.

Il en va de même d'une société qui donne des immeubles en location moyennant des redevances calculées sur le montant du chiffre d'affaires de ses locataires que cette activité soit civile ou commerciale.

Nous restons à votre écoute pour plus de précisions concernant la fiscalité des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Nous écrire
Les champs indiqués par un astérisque (*) sont obligatoires
Nous écrire