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Le régime fiscal des revenus fonciers en France

L'immobilier constitue l'un des placements préférés des Français, offrant à la fois un potentiel de valorisation du capital et de revenus complémentaires. Cependant, comme tout investissement, il est soumis à une fiscalité spécifique. En France, les propriétaires de biens immobiliers locatifs sont imposables sur les revenus générés par ces biens sous ce qu'on appelle les "revenus fonciers". Voici une vue d’ensemble du régime fiscal des revenus fonciers.

Définition des revenus fonciers

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus par un propriétaire lorsqu’il met en location un bien non meublé. Cela inclut aussi les charges récupérables et les sommes versées en contrepartie ou en raison de la conclusion d'un bail (par exemple, les indemnités d'éviction).

Le cadre d’imposition

Ces revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis également aux prélèvements sociaux actuellement au taux de 17,2%. Ils sont taxés après déduction des charges réelles ou dans le cadre du régime du micro-foncier pour les petites locations.

Le micro-foncier

Pour les propriétaires percevant moins de 15 000 € de revenu locatif annuel, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, représentant les charges liées à la propriété. Le solde est ajouté aux autres revenus du propriétaire et imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Le régime réel d’imposition

Si vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € ou si vous choisissez d'y opter, même en dessous de ce seuil, le régime réel permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges réellement supportées au cours de l’année. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les travaux, les taxes foncières, les frais de gestion, les assurances, etc. Si ces charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pouvez constater un déficit foncier qui est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (sauf exception).

Le déficit foncier

Le déficit foncier, lorsqu'il est imputable sur le revenu global, permet de diminuer le montant de l'impôt sur le revenu. Cependant, la part du déficit provenant des intérêts d'emprunt ne peut pas être imputée sur le revenu global mais peut être reportée sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Les plus-values immobilières

En complément, lors de la vente d'un bien immobilier, une plus-value peut être réalisée. Cette plus-value est également imposable, mais bénéficie d'un abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération d'impôt au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Conclusion

La fiscalité des revenus fonciers est un domaine complexe, intégrant de nombreuses variables, selon la situation individuelle de chaque propriétaire. Les lois de finances peuvent aussi apporter des modifications notables au régime fiscal applicables.

Il est vivement recommandé de se faire assister par un expert en fiscalité, tel qu'un avocat fiscaliste, pour optimiser la gestion de ses biens locatifs et se conformer à la réglementation fiscale en vigueur. N’hésitez pas à contacter le Cabinet d’avocat fiscaliste à Nice de Maître David HAIKEL.
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