Fiscaliste international à Nice expert en fiscalité des non-résidents

Prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents

Champ d'application :

Sous réserve des conventions internationales, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents, personnes physiques ou morales sont imposées dans les conditions et suivant les modalités prévues à l'art. 244 bis A du CGI lors de la cession de biens immobiliers, de droits portant sur de tels biens et de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Personnes concernées

- les personnes physiques non-résidentes de France ;

- les personnes morales ou organismes, (sociétés de personnes ou de capitaux, partnerships, trusts, associations, fonds de pension, fiducies...peu importe la forme), dont le siège social est situé hors de France ;

- les sociétés de personnes (art. 8 à 8 ter) dont le siège est situé en France, ayant des associés non-résidents ou dont le siège social est situé hors de France, au prorata des droits qu'ils détiennent ;

- les fonds de placement immobilier (art. 239 nonies), ayant des porteurs non fiscalement domiciliés en France ou dont le siège est situé hors de France, au prorata des parts qu'ils détiennent ;

Exonérations

- Le prélèvement n'est pas applicable s'il le bien cédé est affecté à l'exploitation (et inscrit à l'actif) d'une entreprise exploitée en France par le non-résident.

- les organisations internationales, et les institutions financières publiques sont aussi exonérées,

- ainsi que les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d'invalidité (résidant en UE, ou dans un pays partie à l'accord avec EEE ayant signé une clause d'assistance, ou pays tiers en actionnant une clause conventionnelle de non-discrimination)

Immeubles et sociétés concernés

- Ce sont des immeubles ou droit relatifs à des immeubles situés en France.

- les titres, valeurs mobilières, droits sociaux ou autres droits émis par des sociétés françaises ou étrangère à prépondérance immobilière en France (actions, droits de souscription ou d'attribution détachés de ces actions, parts de fondateur ou parts bénéficiaires, obligations négociables émises par des SA, SAS ou SCA, des parts de SARL, SCS, SNC ou SC.

- les parts de fonds de placement immobilier (FPI), ou d'organisme de droit étranger similaire si l'actif est principalement constitué de biens ou droits immobiliers situés en France.

L'actif des FPI est composé à hauteur de 60 % au moins d'actifs immobiliers.

- les parts, actions ou autres droits de sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) ou organismes étrangers équivalents.

Les SIIC sont toujours à prépondérance immobilière (80% minimum de la valeur brute de l'actif doit être immobilière), ou d'organisme de droits étrangers similaires (REITs, SIIQ, SICAFI, BI, G-REIT, SPIC, SICOMI, REIT-malin, SIIAH...). Mais le prélèvement n'est pas effectué si le cédant détient directement ou non moins de 10% de la SIIC ou de l'organisme assimilé.

- les actions, parts ou autres droits de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) ou leurs équivalents étrangers.

L'actif des SPPICAV est composé d'au moins 60% d'actifs immobiliers.

- les actions ou parts de sociétés à prépondérance immobilière cotées, autres que les SIIC ou organismes étrangers de droit équivalent si le cédant détient directement ou non au moins 10% du capital de l'organisme cédé.

- les actions, parts ou droits de sociétés ou organismes à prépondérance immobilière non cotés, autres que les FPI, les SIIC, SPPICAV ou organismes étrangers de droit équivalent

La cession de la seule nue-propriété ou de l'usufruit ne fait pas obstacle au prélèvement.

Opérations imposables à l'IR (art. 244 bis A) :

Cession à titre onéreux (la résidence s'apprécie au jour de cession) :

- d’immeubles et droits concernés ;

- de biens immobiliers, bâtis ou non ainsi que les droits relatifs à ces biens ;

- de titres de de sociétés à prépondérance immobilière ;

Assiette

• Si le cédant est imposable à l'IR

L'assiette fiscale et sociale du prélèvement est la même que pour les résidents, avec notamment la prise en compte de la compensation des moins-values (art. 150 VC), de l'abattement pour prix de durée de détention (art. 150 VC) et de l'exonération de la plus-value à hauteur de 150 000 € (une seule fois par contribuable)5

Un abattement exceptionnel de 25 % ou 30 % s'applique, sous conditions, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, aux immeubles destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements6.

Les régimes différés d'imposition sont applicables aux non-résidents.

• Si le cédant est assujetti à l'IS, dans un Etat de l'UE ou partie à l'accord avec l'EEE ayant signé une clause d'assistance avec la France

Les mêmes règles d’assiette que celles prévues en matière d’impôt sur les sociétés, dans les mêmes conditions que celles applicables à la date de la cession aux personnes morales résidentes de France, sont applicables

• si le cédant est assujetti à l'IS dans un autre Etat que précédemment, ou un Etat non coopératif, les plus-values sont déterminées par différence entre, d'une part, le prix de cession du bien et, d'autre part, son prix d'acquisition, diminué pour les immeubles bâtis9 d'une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention (calcul de quantième à quantième).

Les frais de représentation fiscale supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute.

Taux du prélèvement

Le taux est de 19% auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux (15,5%). Le montant est versé au notaire au moment de la vente. La cession doit être déclarée sur la déclaration 2048-imm-SD ou 2048-M-SD s'il s'agit de titres.

En cas de perception d'autres revenus, en France, soumis à l'impôt sur le revenu, le montant de la plus-value doit être reporté sur la 2042 C (case 3VZ) afin d'être pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Sanctions

- amende fiscale, égale à un pourcentage du montant des droits éludés, prévue par l'article 1761 du CGI ainsi que de l'intérêt de retard (CGI, art. 1727).